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Ökonomie Stadtentwicklung

Teurer wohnen mit Mickey Mouse

Der Baulandbeschluss soll für mehr und günstigeren Wohnraum in Frankfurt sorgen. Erreicht werden soll das, indem Bauherren (und -frauen) bei neu ausgewiesenen Baugebieten für 70% statt bisher 30% der Fläche vorgeschrieben wird, günstigen Wohnraum anzubieten. Obendrein soll noch ein großer Teil des Wertzuwachses der entsteht, wenn z.B. Ackerland zu Wohnbauland umgewandelt wird, von der Stadt abgeschöpft werden.

Die Logik des Baulandbeschlusses läßt sich also einfach zusammenfassen: erhöhe die Kosten für den Bauherren, dann wird die Wohnung billiger. Klingt unlogisch? Ist es auch. Dementsprechend haben auch IHK, Baumeister und Fachleute im Vorfeld erhebliche Bedenken angemeldet.

Letzteres ist kein Wunder, denn wenn sich Ökonomen auf eines einigen können, dann auf die Tatsache, dass Eingriffe in den Preismechanismus zu weniger und schlechterem Wohnraum führen.

Wie kommt nun trotz alledem der Frankfurter Planungsdezernent Mike Josef auf die Idee, dass der Baulandbeschluss zu niedrigeren Bodenpreisen und damit zu günstigerem Wohnraum führt? Die Antwort lautet: Mickey Mouse. Oder das, was wir Ökonomen als Mickey-Mouse-Modelle bezeichnen. Das sind extrem vereinfachte Modelle, die keinerlei Anspruch auf Realitätsbezug erheben, aber ganz nützlich sind, um Studenten gewisse Grundprinzipien zu vermitteln. Volkswirte lernen so etwas im ersten Semester, um dann später darauf aufzubauen und irgendwann am Ende von Studium und Doktorat bei Modellen anzugelangen, mit denen man auch tatsächlich sinnvolle Wirtschaftspolitik machen kann.

Das Problem: dieses „später“ folgt bei Stadtplanern und Architekten nicht, sie besuchen in ihrem Studium bestenfalls eine einsemestrige Vorlesung VWL für Architekten. Ich habe an der ETH Zürich selbst schon eine solche Veranstaltung vertretungsweise gehalten, weiß also, was da gelehrt wird.

Und eben solche Mickey-Maus-Modelle nehmen zum Beispiel der Einfachheit halber an, dass so ein Preiseingriff (hier: Baulandbeschluss) auf einer Insel erfolgt. Das heißt: es gibt keine bestehenden Baugebiete, keinen Immobilien-Altbestand direkt nebenan. Und es gibt für Kapital keine andere Verwendung als eben damit Boden zu kaufen, um Häuser darauf zu bauen, und auch keine Nachbargemeinden, in denen man stattdessen bauen könnte.

Wenn all dies jedoch berücksichtigt wird, wird (hoffentlich) auch dem ökonomischen Laien intuitiv klar, wozu der Baulandbeschluss führt: 1.) die 30% frei finanzierten Wohnungen in den Neubaugebieten werden teurer, um die Verluste aus den 70% regulierten Wohnungen auszugleichen. 2.) weil dieser Ausgleich nicht vollständig gelingen wird, wird weniger gebaut. Denn es gibt ja sehr wohl alternative Verwendungen für Kapital. 3.) Die Nachfrage nach und somit der Preis von Bestandsimmobilien, für die der Baulandbeschluss nicht gilt, wird steigen.

In der innerparteilichen Diskussion war der Baulandbeschluss im Vorfeld leider nicht zu verhindern. Denn diese Diskussion, die etwa im Fachausschuss Stadtentwicklung hätte stattfinden können, gab es nicht.

Doch im nächsten Jahr werden bei der Kommunalwahl die Karten neu gemischt. Der Fachausschuss Wirtschaft fordert daher auf meine Anregung hin in seinem Beschluss zum Kommunalwahlprogramm, den Baulandbeschluss zurückzunehmen. Hoffen wir das Beste.

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Fiskalpolitik Stadtentwicklung

Don’t mess with taxes

Kaum ist das Beinahe-Milliardenloch im Frankfurter Haushalt annähernd beziffert, werden aus der SPD schon Rufe nach einer Erhöhung der Gewerbesteuer laut. Fast schon reflexartig halten CDU, FDP und sogar die Grünen dagegen. Wer hat nun recht? Es ist wie immer: es kommt drauf an. Worauf, das sehen wir im Folgenden.

Die Kernfrage ist: führt eine Erhöhung des Gewerbesteuerhebesatzes zu höheren oder niedrigeren Steuereinnahmen? Der Laie würde zunächst annehmen, dass höhere Steuersätze auch zu höheren Einnahmen (und somit zu kleineren Löchern im Haushalt) führen. Allerdings können zu hohe Steuersätze auch die Wirtschaft entweder abwürgen oder zur Abwanderung bewegen und so zu niedrigeren Einnahmen führen.

In der Finanzwissenschaft wird dieser Zusammenhang zwischen Steuersätzen und -aufkommen mit der Laffer-Kurve beschrieben, die die Form eines umgekehrten U aufweist. Befindet man sich links des Höhepunkts der Kurve, steigt das Aufkommen mit den Steuersätzen. Befindet man sich rechts davon, sinkt es.

Allerdings bietet die Laffer-Kurve nur eine statische Betrachtung langfristiger Effekte. Wichtig ist aber vor allem, was im Zeitablauf passiert. Denn wenn Betriebe nicht sofort abwandern können, werden die Gewerbesteuereinnahmen bei einer Erhöhung der Sätze in der Regel zunächst steigen – und bei einer Senkung eben sinken.

Wo auf der Kurve befindet sich nun Frankfurt? Und falls auf der „richtigen“ Seite – können wir uns kurzfristig weitere Einnahmeausfälle leisten, selbst wenn diese durch langfristig höhere Einnahmen kompensiert werden könnten?

Zur Beantwortung der ersten Frage wird gerne auf ein Gutachten des ifo-Instituts aus dem Jahr 2009 verwiesen. Dieses besagt, dass Gemeinden in Rhein-Main das Steueraufkommen steigern können, wenn sie ihre Gewerbesteuersätze senken und sich so im Wettbewerb mit den anderen Gemeinden besser positionieren. Allerdings nur die Umlandgemeinden, die tendenziell Unternehmen anziehen, die sich gegen den Standort Frankfurt – sei es wegen der Steuern oder wegen anderer Gründe – entschieden haben, und sich nun die Frage stellen, ob sie lieber nach Bad Homburg oder nach Eschborn ziehen sollen. Hier machen bei den kleineren Gemeinden schon einige wenige Unternehmensansiedlungen einen großen Unterschied bei den Gewerbesteuereinnahmen aus. Andersherum wird es Frankfurt kaum gelingen, Unternehmen in großer Zahl aus dem direkten Umland anzuziehen – dazu sind die Unterschiede in den Gewerbesteuerhebesätzen (und auch den Immobilienpreisen) viel zu groß.

Hebesatz 2019
Eschborn330
Neu-Isenburg345
Bad Vilbel357
Bad Homburg385
Maintal410
Mörfelden-Walldorf410
Oberursel410
Offenbach440
Frankfurt460
Quelle: DIHK

Aber konkurriert Frankfurt tatsächlich nur mit seinem direkten Umland? Ein Vergleich mit den Hebesätzen anderer deutscher Großstädte zeigt: hier liegt Frankfurt im Mittelfeld, Berlin zieht seine Einnahmen lieber aus dem Länderfinanzausgleich als aus der Gewerbesteuer, und München kann sich wegen seiner hohen Attraktivität auch den höchsten Gewerbesteuersatz unter den deutschen Metropolen leisten. Offenbar kann auch ein um 30 Prozentpunkte niedrigerer Hebesatz nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Taunus kein Skigebiet, der Langener Waldsee nicht der Starnberger See, die Eintracht nicht der FC Bayern und Handkäs mit Musik keine Weißwurst mit süßem Senf ist.

Hebesatz 2019
Berlin410
Stuttgart420
Ludwigshafen425
Mannheim430
Düsseldorf440
Leipzig460
Frankfurt460
Hamburg470
Köln475
München490
Quelle: DIHK

Kurzum: weder wissen wir, wo wir uns auf der (langfristigen) Laffer-Kurve befinden, noch können wir abschätzen, ob mögliche langfristige Gewinne kurzfristige Kosten kompensieren, noch wissen wir derzeit, ob wir uns kurzfristige Steuerausfälle, zusätzlich zu jenen durch die Corona-Krise, überhaupt leisten können. Deshalb gebietet die kaufmännische Vorsicht: Finger weg von der Steuerschraube, egal in welcher Richtung man zu drehen gedenkt.

Denn besser wendet man sich zum Ausgleich von Haushaltslöchern gerade in einer Stadt wie Frankfurt, in der Hinz und Kunz mit Fördermitteln bedacht werden, einmal der Ausgabenseite des Haushalts zu. Ist es eine öffentliche Aufgabe, esoteriknahe Volkshochschulkurse (‚Waldbaden‘) zu finanzieren? Müssen wir die Gegner unserer freiheitlich-demokratischen Gesellschaft alimentieren und ihnen städtische Liegenschaften zur Verfügung stellen? Muss jede Theaterkarte mit dreistelligen Beträgen bezuschusst werden? Werden öffentliche Plätze wirklich durch orange Plastikkringel und fahrbare Mooswände aufgewertet? Brauchen wir tatsächlich ein Museum für Schrumpfköpfe und Südseenippes? Können Eltern wirklich keine Gebühren für die Kinderbetreuung zugemutet werden? Jetzt ist die Gelegenheit für eine umfassende Bestandsaufnahme, für Auf- und Ausgabenkritik.