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Ökonomie Stadtentwicklung

Teurer wohnen mit Mickey Mouse

Vergangenen Mai haben die Stadtverordneten im Frankfurter Römer den sogenannten Baulandbeschluss verabschiedet. Er wird das Gegenteil seines eigentlichen Zwecks bewirken.

Der Baulandbeschluss soll für mehr und günstigeren Wohnraum in Frankfurt sorgen. Erreicht werden soll das, indem Bauherren (und -frauen) bei neu ausgewiesenen Baugebieten für 70% statt bisher 30% der Fläche vorgeschrieben wird, günstigen Wohnraum anzubieten. Obendrein soll noch ein großer Teil des Wertzuwachses der entsteht, wenn z.B. Ackerland zu Wohnbauland umgewandelt wird, von der Stadt abgeschöpft werden.

Die Logik des Baulandbeschlusses läßt sich also einfach zusammenfassen: erhöhe die Kosten für den Bauherren, dann wird die Wohnung billiger. Klingt unlogisch? Ist es auch. Dementsprechend haben auch IHK, Baumeister und Fachleute im Vorfeld erhebliche Bedenken angemeldet.

Letzteres ist kein Wunder, denn wenn sich Ökonomen auf eines einigen können, dann auf die Tatsache, dass Eingriffe in den Preismechanismus zu weniger und schlechterem Wohnraum führen.

Wie kommt nun trotz alledem der Frankfurter Planungsdezernent Mike Josef auf die Idee, dass der Baulandbeschluss zu niedrigeren Bodenpreisen und damit zu günstigerem Wohnraum führt? Die Antwort lautet: Mickey Mouse. Oder das, was wir Ökonomen als Mickey-Mouse-Modelle bezeichnen. Das sind extrem vereinfachte Modelle, die keinerlei Anspruch auf Realitätsbezug erheben, aber ganz nützlich sind, um Studenten gewisse Grundprinzipien zu vermitteln. Volkswirte lernen so etwas im ersten Semester, um dann später darauf aufzubauen und irgendwann am Ende von Studium und Doktorat bei Modellen anzugelangen, mit denen man auch tatsächlich sinnvolle Wirtschaftspolitik machen kann.

Das Problem: dieses „später“ folgt bei Stadtplanern und Architekten nicht, sie besuchen in ihrem Studium bestenfalls eine einsemestrige Vorlesung VWL für Architekten. Ich habe an der ETH Zürich selbst schon eine solche Veranstaltung vertretungsweise gehalten, weiß also, was da gelehrt wird.

Und eben solche Mickey-Maus-Modelle nehmen zum Beispiel der Einfachheit halber an, dass so ein Preiseingriff (hier: Baulandbeschluss) auf einer Insel erfolgt. Das heißt: es gibt keine bestehenden Baugebiete, keinen Immobilien-Altbestand direkt nebenan. Und es gibt für Kapital keine andere Verwendung als eben damit Boden zu kaufen, um Häuser darauf zu bauen, und auch keine Nachbargemeinden, in denen man stattdessen bauen könnte.

Wenn all dies jedoch berücksichtigt wird, wird (hoffentlich) auch dem ökonomischen Laien intuitiv klar, wozu der Baulandbeschluss führt: 1.) die 30% frei finanzierten Wohnungen in den Neubaugebieten werden teurer, um die Verluste aus den 70% regulierten Wohnungen auszugleichen. 2.) weil dieser Ausgleich nicht vollständig gelingen wird, wird weniger gebaut. Denn es gibt ja sehr wohl alternative Verwendungen für Kapital. 3.) Die Nachfrage nach und somit der Preis von Bestandsimmobilien, für die der Baulandbeschluss nicht gilt, wird steigen.

In der innerparteilichen Diskussion war der Baulandbeschluss im Vorfeld leider nicht zu verhindern. Denn diese Diskussion, die etwa im Fachausschuss Stadtentwicklung hätte stattfinden können, gab es nicht.

Doch im nächsten Jahr werden bei der Kommunalwahl die Karten neu gemischt. Der Fachausschuss Wirtschaft fordert daher auf meine Anregung hin in seinem Beschluss zum Kommunalwahlprogramm, den Baulandbeschluss zurückzunehmen. Hoffen wir das Beste.